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    “三道紅線”后地產首單收并購出爐:旭輝8億“鎖定”彰泰

    2021/1/9 12:30:00 來源: 評論(0)58

    紅線地產并購出爐旭輝鎖定

    8億定金、65%股權、60天盡調周期,旭輝控股(00084.HK)與彰泰控股旗下平臺公司桂林彰泰(簡稱“彰泰”)以合作的方式開啟2021年房地產首單收并購。

    1月7日,旭輝控股公告披露,與合作方(彰泰股東及其創始人等)簽訂合作框架協議,與合作方按65:35比例成立合營企業,開發廣西的地產項目。同日,旭輝永升服務也宣告以65%的股權比例入股彰泰物業。

    1月7日晚間,旭輝也公告了2020年12月未經審核的營運數據,2020全年旭輝實現合同銷售金額2310億元,同比增長15%。

    由旭輝控股董事長林中簽署的這份涉及收并購事項的框架協議,更像是一次雙向進入的合作協議:這不是單向收購,廣西旭輝和彰泰各有項目進入合營企業。框架協議簽署后,旭輝及彰泰將分別支付人民幣8億元及1億元作為定金,以確保合作的順利開展。定金是雙方根據交易安排約定的金額,與此同時,旭輝將手中廣西旭輝20%股權抵押給彰泰另一股東桂林合創。最終的交易規模與對價并沒有落槌,有待60天的各方盡調,并于3個月內簽訂最終協議。

    旭輝方面對21世紀經濟報道表示,交易對價有待盡調之后確定。21世紀經濟報道記者從核心信源處獲悉,“兩邊項目都放進,按會計準則并表,平臺操盤”。

    換言之,旭輝先以8億定金鎖定與彰泰的戰略合作機會。這是2020年8月“三道紅線”出臺后,房地產首單收并購。此前業內人士早已預計,行業整合將加速,2021年將是房地產的并購大年。

    2021年將是房地產的并購大年。-甘俊攝

    旭輝式并購

    公告披露,各方將在60天內(不排除特殊情況)完成審核、估值、盡調,在最遲3個月內達成最終協議。

    公告還披露,旭輝將收購彰泰65%股權,相關的估值和合作方式有待旭輝完成盡調之后確認,具體項目以及旭輝、彰泰母公司彰泰控股、桂林合創,實控人黃海濤、汪春玲等各方相關權益占比也有待落實。

    這也是目前為止旭輝并不認可外界“收購”說法的主要原因:一方面,這是一次雙向進入的收購模式;另一方面,收購的項目估值、規模還沒有最終確定,因此也不確定旭輝是否需要公告披露詳情。

    知情人士指出,這次收并購以成立新公司、雙向進入的模式進行,雖然交易細節還沒最后敲定,但這是旭輝尊重合作伙伴、規避風險的一個做法。林中也曾在公開場合不時提及,旭輝堅持“共創共贏”的合作戰略。或許這就是旭輝特有的合作模式,最近幾年,旭輝就攜手恒基、中國平安、新加坡政府投資、山東銀盛泰集團等開展了多層次、多領域的戰略合作。

    2017年-2018年的時候,旭輝控股收購山東銀盛泰的路徑就與這次收購彰泰如出一轍。2018年1月,旭輝控股公告披露,以15.2億元收購銀盛泰旗下青島銀盛泰房地產有限公司共50%股本權益,另外50%權益仍由青島銀盛泰集團、擔保人及其聯系人擁有,以共同開發房地產項目。旭輝與山東銀盛泰集團合作成立旭輝銀盛泰平臺公司,三年來深耕山東,覆蓋16地市, 2020年實現合約銷售額265億元。

    旭輝此次收購彰泰,同樣以平臺公司運作模式進行,也便于后期的財務并表與操盤。房地產項目投資、負債情況比較復雜,旭輝模式或許可以為后續房企收并購提供一種可借鑒的方式。

    “廣西一哥”懸崖勒馬與旭輝“乘低吸納”

    旭輝式收購彰泰,被業內看作是一個雙贏的局面。廣西旭輝有望坐上“廣西一哥”的寶座,彰泰也順利解除資金預警。

    從兩家企業發展與市場兩個層面來看,2021年首單并購案的發生并不意外:

    彰泰素有“廣西本土一哥”之稱。在克而瑞發布的2020年房地產銷售排行榜中,彰泰集團以254.2億元排名89位,與2019年排名只差了一位。而號稱“廣西本土第二”的榮和集團銷售規模只有81.5億,排名186位。

    廣西本土排名第一、第二的房企為何拉開如此大差距?有點不合常規。最后,21世紀經濟報道從多個核心信源了解到,彰泰集團實際簽約銷售額只有150億左右。

    彰泰發家于桂林,在廣西地區布局有六七十個項目,其中11個項目分布于南寧。2020年6月,彰泰引進原藍光總裁張巧龍擔任董事長兼總裁,彼時業內猜測該公司意欲全國擴張。余音未了,彰泰就在同年6月23日以13.9億元在無錫拿地,邁出全國擴張第一步,后續3個月內又接連在南京、武漢、南昌拿地。與此同時,彰泰2020年在南京也拿下了2幅土地,耗資8.1億。

    然而,2020年的廣西,尤其是彰泰大本營——桂林的市場行情在下行,有項目甚至單價直降1000元/平方米。彰泰2020年的銷售指標完成度并不理想,業內人士預測其銷售低于上年,現金回籠壓力可想而知。沒有完成銷售業績,張巧龍也只好在2020年底離職。

    高度轉模式下,資金回籠壓力與三道紅線下開啟全國化路線的多重壓力接踵而至,彰泰成為了眾多現金流吃緊的房企之一。彰泰此前開發項目幾乎都是百分百權益操盤,如今引入旭輝,彰泰此前相對封閉的運作模式被打破,市場也聚焦于該公司現金流問題。

    收購方為什么是旭輝?2020年之前,旭輝在廣西項目很少布局,2017年正式進入南寧開發項目,已開發銷售過兩個項目,包括全資的旭輝湖山樾,聯合開發的美的旭輝城。2020年中報顯示,旭輝在廣西的新項目只有南寧云璽臺。截至2020年上半年,旭輝在南寧銷售金額約為4.05億元,結轉收入約為6.68億。2020年,旭輝相繼拿下南寧五象區147畝地塊(旭輝江山樾)、龍崗地塊(盛世春江,旭輝、大唐、興進聯合開發),興寧區158畝地塊(案名:福弈城);2020年中報顯示,目前處于開發建設狀態的項目只有旭輝江山樾。

    據前述業內人士透露,南寧存貨去化周期8.7個月,比2019年多了3個月,銷售面積也在下降,市場暫時處于下行狀態。此外,玉林、貴港、欽州、防城港等城市都表現相對低迷,房價也在下挫,最嚴重的是北海市,成交量基本腰斬,房價也到了谷底。這就不難理解,旭輝2020年在廣西加速投資,可以說是“乘低吸納”。林中也表示南寧市場健康,看好前景。

    21世紀經濟報道通過梳理公開資料發現,旭輝2020年在南寧投資拿地金額超過24億。2020年上半年,旭輝在南寧以15.3億元拍下一幅宅地,拿地面積在2020年上半年排行第五,拿地金額則排第三;2020年下半年,旭輝又以8.9億元在南寧拿地。業內人士預測,通過這次收并購,廣西旭輝或能攀上“廣西一哥”寶座。

    去杠桿背景下,或有更多房企收并購案例浮出水面。

     

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